全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生
“十四五”新征程系列访谈：
2011——2021年，由全联房地产商会主办，全联房地产商会产业链创新合作分会承办的中国房地产产业链创新合作高峰论坛已迈入第十年，过去的十年来，紧随中国房地产市场快速发展浪潮，我们一同见证行业的跌宕起伏与迭代升级，为行业健康发展贡献了商会应有的力量。
2021“十四五规划”开局之年，中国房地产行业也正式进入了高质量发展阶段，面对下一个充满挑战与机遇的十年，全联房地产商会与产业链创新合作分会策划年度访谈栏目“育新机、开新局、话趋势”——中国房地产产业链“十四五“新征程系列访谈，一同寻找企业行稳致远之策。
1、2019年全国的60岁以上的老人达到25388万，已经占到全国人口的18%，据预测十四五期间全国的老年人口将突破3亿，我国已经从轻度的老龄化进入到中度的老龄化阶段。因此在“十四五规划”中，国家提出要实施积极应对人口老龄化的国家战略，推动养老产业的协同发展，那么在“十四五”开局之年，面对广阔的市场空间，我国的养老产业发展面临着哪些困难和机遇？
（1）2000—2020从准备到探索，中国养老产业逐渐走向成熟
聂梅生：目前中国的养老，在我看来已经进入了一个成熟期，其实中国的养老产业大概是从2010年开始有比较多的企业进入到养老领域，开始考虑这个问题，在2000年~2010年中国的养老问题还没有真正的被整个社会和政府所关注，基本上是处在一个准备阶段，在这10年中，一方面是政府主办或负责的福利型养老占大多数，不管是农村还是城市，在低保这一块做的比较多，然后开始探索机构养老，2010年~2020年有很多来自房地产，以及其他各方面的企业开始进入养老这个产业，包括来自医疗，地产、保险方面的，甚至于来自旅居、旅游的都有开始进入，这个时候是在一个探索阶段。总结来看，第一阶段（2000年~2010年）实际上是在一个准备阶段，第二阶段（2010年~2020年）是在一个探索阶段。
在第二阶段当中，我们取得了长足的进步，慢慢的形成了三个方面的主力军，第一部分仍然是以政府作为主导的，属于民政部门管理的福利型的养老，解决了城市低收入和农村五保户的养老，这是不可或缺的；第二部分就是机构养老阶段，机构养老当中也分成中低档，中档，中高档和高档，在这个时期开始细分，有保险系，例如泰康，然后现在基本上所有的大的保险公司都开始做养老；然后以地产为主的，比如说像绿城，万科，保利等都开始做地产型机构养老；第三部分就是其他的产业开始转过来，例如医疗，旅游等。所以在这个阶段开始形成了不同产业背景的养老机构，而且在近几年社区养老在政府的扶持之下，城市的社区，社区驿站的养老服务开始为大家所接受，这也是和整个社会的老龄化有关，当老龄化的程度越来越高的时候，不可能所有人都住到机构里去，所以居家养老，社区养老或者说是医养结合，在社区当中嵌入一些养老服务机构，这个形式就开始实现了。所以在过去20年当中，中国养老的全面覆盖已经开始成熟了。
（2）迈向未来，养老产业列入“十四五”国家战略
聂梅生：对于未来养老产业的发展，我认为是一个很大的机遇，十四五规划中，已经把养老产业，养老服务列入了国家战略，这不仅仅是解决一个服务，同时也是作为一个重要的产业来进入，大踏步的进入了国民经济的第十四个五年规划中，这里边有了很多的升级，除了布局方面开始成熟，包括盈利模式，金融支持，比如保险行业的进入就是一个很重要的金融支持，如果没有一个很强的资金支持，光靠房地产企业用地产的方式来做养老，我认为肯定是做不成的，一定要有另外的相对来说是长期的资金来支持，因为养老并不是像房地产那样在较短时间内可以获取较高回报，高收益的一个产业，好的养老产品的盈利模式、商业模式以及资金整合都会考虑到老年人的支付能力。适销对路、考虑服务对象才是最重要的。另外，在房地产最初的顶层设计里，土地财政没有形成互相优化、互相制约的拳头。现在养老又遇到了同样的问题，一个事情分散在几个部门，谁说了都不算。想做好要先建立一套国家层面的战略。发展成本里融资成本、土地成本最重要。融资成本到最后还是摊在老人身上。土地成本是指新开发项目，这跟房价的道理一样。房价上涨就是因为地价上去了：招拍挂，举牌，价格越来越高，那房价肯定高，所以养老也要控制土地成本。
（3）“夕阳人”的“朝阳产业”，带动医疗、生物、智能、IT等技术快速发展
聂梅生：中国老龄人口在直线的上升，而独生子女这一代人的父母也开始迈入60岁，一边是老龄人口的人数增加，一边是供养老人的人数在减少，所以依靠居家养老，子女养老已经越来越难，这种情况之下就必须依靠机构养老，或者是社区养老。所以养老产业必然将形成一个庞大的消费需求，而且这个消费还是广谱的，它不是一件事情，不光是吃的问题，因为老人本身有各种各样身体状况，如慢性病，保养保健服务等。从推动医疗、保健、生物基因、智能科技快速发展的角度来看，针对老年人占比很大的慢病和老年病来说，养老产业的发展将对基础科学和尖端科学，尤其是生物科学方面都会起到很大的促进推动作用，而且随着IT技术、AI技术的发展，我们也看到在解决医疗方面的问题时它是和这些高新技术的发展是不可分隔的。那么当这些技术嫁接到养老产业嫁接到医疗产业，那他一定会跟着科技的发展腾飞。
2、在“房住不炒”的大背景下，房地产市场进入存量时代，房企加速布局养老产业成为了企业多元化发展的主流趋势之一，通过您的经验和实践，如何才能更好的做好养老产业给我们房企提供一些建议？
（1）借鉴国外经验，打造适合我国国情的适老化公寓
聂梅生：地产企业做养老，严格意义来讲就是所谓的养老地产，养老地产实际上是一种变相的公寓，只不过服务对象不一样而已，实际上是一种适老化的产品，是介于机构养老和普通的住宅之间的一个适老化公寓，这种产品在美国是有的，他叫活力社区即美国的55+社区，就是55岁以上的人群，但是还没有到进入养老公寓的阶段可以选择的一种适老化公寓，等到大概80岁以上后就可以入住养老公寓。那么在55-80之间这段时间形成了一个适老化的社区，这个产权是归个人的，那么这样的项目就适合地产企业来做，但是目前我国还没有这方面的政策，没有针对55~80岁这个区间专门的政策，当房产证在老人手里的时候，地产企业的服务只能是物业管理一类的服务，无法提供更加深度的养老服务。
（2）REITs助力养老产业发展
聂梅生：房企加速布局养老产业，在“房住不炒”的前提下，房企不可能永远在增量上下功夫，肯定要在存量上下功夫。存量里面，长租公寓的租金回报率相对较低，于是房企加速布局养老产业。以恒大、保利、中海、华润、招商、远洋、富力等为代表的头部房企已经非常积极的进入养老产业，但是目前房企投资养老物业的投资渠道相对单一，且财务负担重。通过养老REITs引进资本，打破以机构养老的投资方式，激发企业进行再投入的意愿。一方面解决了在房住不炒的前提之下，房地产的大量资金投入到养老产业，另一方面REITs为企业提供较低的融资成本，同时使养老产业链能够形成，反过来又反哺REITs的进一步发展。所以养老产业这部分和REITs是互补的，互相反哺的。同时REITs也可以促进养老机构当中的专业分工，使它的开发、投资、运营专署化，使它整个产业链更加规范化、精细化、专业化。
来源：全联房地产商会
