作者：今纶

富力曾经是华南五虎之一，但是如今虎威不再：两次激进的逆周期扩张，产品质量频频出问题，让富力焦头烂额。

01 富力产品质量差被媒体多次曝光

据媒体报道，位于杭州市余杭区的西溪悦墅项目，是华南五虎之一富力地产在杭州开发的最高端产品，近期多位西溪悦墅业主对记者称，该项目存在用塑料袋和泡沫板等装修垃圾代替水泥糊墙等质量问题。

这不是富力的产品第一次出问题，富力在杭州打造的第一个项目富力西溪悦居也遭到业主投诉，富力十号被业主维权。渗水、发霉、纸板墙壁等问题是富力这些项目的共病。

富力西溪悦居溪区 ：消防门和进户门撞上了

发霉的踢脚线

以下为权威媒体披露的富力地产产品质量问题：

● 在海南，2014年11月，市民爆料富力地产在盈溪谷项目上的别墅及洋房楼盘出现多处问题：房屋渗漏严重，下水道不通，墙壁有裂缝等问题，甚至还有业主买了房子出现几年不能入住的情况。（南海网）

● 在北京，2017年12月，富力地产旗下北京通州富力中心项目交付的500多套商务型公寓没有达到合同约定的精装交付标准，小区存在有环境安全隐患、房屋内部装修工程质量问题严重，还存在销售宣传与实际规划不符等问题。（央广网）

● 同样是在北京，2013年7月，媒体曾报道富力丹麦小镇房屋漏水、地基塌陷问题。（《北京日报》）

● 在西安，2019年6月，富力白鹭湾二期的业主遭遇墙壁渗水掉皮、地砖破损、“九分裤”的门套、楼梯间大白墙等问题。（《每日经济新闻》）

● 在成都，2012年4月，富力桃园数百业主担忧质量拒绝收房，因为房屋地板劣质、墙体涂料不达标、卫生间渗水、墙面多处开裂甚至掉坯子。（人民网）

● 在杭州，2016年10月，富力西溪悦居溪区业主苏先生的新房交付不到1个月，天花板、入户门厅、墙面等处都有明显渗水现象，踢脚线明显发霉。在后来验房师出具的报告中，详细列出了多处严重发霉、走廊天花板剥落、电梯故障频繁等九大问题。还有一位业主，发现家里墙纸的缝隙中，长出了蘑菇一样的真菌。“这叫精装修带蔬菜交付标准。”这位业主自嘲道。（《钱江晚报》）

● 在南京，2015年7月，富力十号由于精装交付存在诸多瑕疵，业主大面积拒绝收房。小区地下车库、地下室等部位，出现了严重的渗、积水问题。（《现代快报》）

早在2011年，新华网就刊发过一篇题目为《富力地产七省市曝质量问题 业主抗议困扰李思廉》的文章，文中提到：据中国经济时报记者不完全统计，富力地产在北京、上海、广州、西安、天津、重庆等多个城市的项目都被购房者揭发存在房子质量和装修等方面的诸多问题。有业内人士对记者称：“在业界，富力地产建造的房子质量差是公开的秘密，富力几乎成为豆腐渣楼盘的代名词。”

富力联合创始人张力有一句名言，“富力要用咸菜的价钱做出烧鹅的味道。”不要污蔑烧鹅，我觉得吧，现在“富力用咸菜的价钱做出了豆腐渣的味道”。

在产品上，富力是一家没有追求的开发商。

富力在官网高悬“美好生活运营商”的口号，理想宏大，但是现实基础并不具备，因为连基本的房屋质量都没有保障，何谈其他？

02 富力两次大失误导致掉队

在富力的企业发展史上，2008年和2017年都可称“拐点之年”，当然是向下拐。

业界人士都记得，2004年博鳌房地产论坛上，李思廉和王石因为商业地产怼了起来。当时的富力地产成功进军北京，商业地产快速扩张。王石发言表示：“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦”。

李思廉回应说：“你放心，我们一定会做得很好”。富力继续疯狂扩张、拿地，2006年，富力在珠江新城的项目储备达到13个，直到2009年11月26日，富力仍拿下了第16个项目。

富力的危机在2008年来临：销售不佳，大量资金囤积在商业地产项目上，现金周转困难。

此后，富力开始掉队：2011年的数据显示，富力地产销售金额为287亿元，位居第十四位。位居恒大地产、碧桂园和雅居乐之后。富力地产从行业第四位下滑至第十四位，足足下滑了10位。从2011年起富力地产已不再属于第一梯队。

2017年7月19日，富力李思廉再度高调亮相是在万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议的活动上。

当时，老王缺钱，孙宏斌手头紧，李思廉砍价近137亿，最终以199.06亿将老王家的77家酒店收入囊中。据媒体报道，此次“打劫”也使富力地产的年报火了一把，收购万达酒店资产为其带来的超131亿元“议价收购收益”，让亏了6年半的酒店业务扭亏为盈，而2017年富力地产61.18%的净利润来自于这笔交易。

然后呢？

没有然后，富力继续往下掉，毫无悬念。

2019年8月，富力地产发布2019年业绩中报。多年未能完成年度目标的富力地产，在今年上半年，也仅完成全年销售目标的37.6%。与此同时，营业额同比增长3%，净利润微增2.2%，增速放缓。

至于酒店业务，不好意思，亏损增幅达128%……

半年报显示，酒店营运亏损额为4.2亿元，去年同期亏损额为1.84亿，同比上涨128%。对此，李思廉表示，酒店每年都会折旧，在算法上因为折旧容易导致亏损，行业内更看重的是现金流。

老王跑了，老李这个接盘侠显然没有占到什么便宜。

在主打产品方面，也难言乐观：

2019年上半年，富力地产销售面积增长25%，至522万平方米，而销售额仅增长6%，销售均价下降 15%，由1.23万/平方米跌至1.04万/平方米。促销活动进一步提高销售成本，挤压利润空间。由于上半年在多个城市进行销售和营销活动，富力地产的销售和行政开支增加20%。与此同时，物业销售毛利率下降2个百分点至41%。

2019年前8月房企销售排行榜（来源：克而瑞）

03 富力想突围，然而突围无门

富力也想搭新能源的车，今年7月6日，富力地产在北京与华泰汽车签署战略合作协议，称双方将在新能源整车制造、智能网联及无人驾驶方面展开合作，未来还会加快布局东南亚等海外汽车市场。因为股东反对，合作协议最后全部停止。

富力剩下的选择不多：停止拿地，节省开支，加速卖出手中存货，融资，准备过冬。

是的，富力没钱了，不但没钱了，而且欠债超过3300亿。

富力，成了“负利”！

截止2019年业绩中报时，富力地产总负债约3340.46亿元，其2018年年末总负债2963.33亿元，增长约12.73%。

其中，流动负债1884.6亿元，非流动负债1455.87亿元。富力地产的净负债率为219%，较2018年底的184%上升35个百分点。

为了偿还短债，今年上半年富力地产不惜提高融资成本发债补血。上半年富力地产的整体融资成本为6.48%，较2018年底的5.74%提高了0.74%。其中，境内整体融资利率为6.27%，境外融资利率为7.29%。在上半年富力地产的新增融资中，境内新增386.9亿元，境外新增28.3亿美元。

近年来，富力不是在发债，就是在发债的路上，千方百计想续命，可以理解。

富力想突围，然而突围无门，那么就“全民营销”：

2019年7月26日，李思廉亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。该文件下发全公司，提出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，而且下半年原则上暂停拿地。

也就是说：地主家也没余粮了，不拿地了。

该份文件明确强调，公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心开展工作，全力以赴配合销售目标的达成;坚持全民营销，加强促销力度，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

也就是说：你是财务，也可以帮着卖房。只要卖出房子，你就是好样的。

因为外界的关注重点还是富力暂停拿地。李思廉不得不在8月22日的中报业绩会上澄清：富力并不是完全不拿地了，文件中也提到，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

每一次调控放松都是房地产商命运起跳的发力点，可是这一次，开发商们没有等到调控放松，而是看到了如密集羽箭一般飞来的调控措施，他们能熬多久？富力能撑多久？

实际上，已经有债券投资人对富力失去信心。

例如，16富力01、16富力03这两个公司债，于2016年发行，发行额分别为60亿元和36亿元，利率均为3.95%，两者都是3+2的期限，即发行3年之后即2019年将面临回售选择期。

富力为了将债权续期，将两笔债权的利率分别提高至7.2%和7%，尽管如此，依然有债券投资人选择回售。

恒大选择拥抱新能源车，碧桂园进军人工智能机器人，万科的目标是成为“城市配套服务商”，未来还将努力成为“美好生活场景师”。

曾经的地产枭雄富力呢？

恐怕郁亮说过的那句话就是富力的目标：活下去！