现年75岁的顾云昌，历任原建设部城镇住宅研究所所长、政策研究中心副主任以及全国房地产商会联盟主席等职，亦是1998年国家房改方案起草小组核心成员。在接受《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者专访时，这位神采奕奕的长者滔滔不绝地谈起新中国房地产发展历程，如数家珍。
他开门见山地给记者介绍了两组数据：
1949年，中国城镇人口人均住房的建筑面积只有9平方米；到2018年，这个数字增至39平方米。
而上述数据是在城镇常住人口从1.8亿(1978年)增长到8.3亿(2018年)的基础上实现的。
“这样的成长速度是世界罕有的！”顾云昌说。
试点和探索新的建房思路
NBD:您改革开放初期就开始研究居住产业，请介绍一下当时中国的人居情况？
顾云昌：我是上世纪60年代上大学的，读的是规划专业，参加工作多年后，1979年调入国家建委(住建部前身)，开始从事住房研究工作。
我刚才说过，1949年中国城镇居民人均住房的建筑面只有9平方米。可是到1978年的时候，由于人口大幅增长，人均才7平方米——人均居住面积不增反降。当时的这种情况，被称为“房荒”。
导致“房荒”的原因很多。除了人口增长，另一个主要原因是国家底子薄，政府拿不出钱去盖更多的房子。此外，当时我们的指导思想是“先生产后生活”，先要吃饱肚子，解决温饱问题，然后再盖房子，因为当时中国的首要问题是吃饭。
住房问题在农村还好一些，但在城镇越来越紧张，尤其是大中城市，三世同堂、四世同堂的情况很普遍。住房困难已经不仅仅是经济问题，还是严重的社会问题。由于住房分配存在不均，还引发大量的社会矛盾。
面对这样一个严峻局面，邓小平同志当时专门对住房问题发表过一次讲话，说“解决住房问题能不能路子宽些，譬如，允许私人建房或私建公助，分期付款”。
但这个观点当时还是太超前了，因为当时住房供应都是靠政府和单位，没有私人买房和建房。我们现在说中国的房改是从1998年开始的，实际上，最早提出住房商品化和家庭拥有产权的是小平同志。
NBD:固有观念不会轻易打破，当时有没有别的替代思路？
顾云昌：当时的口号就是“还欠账”，要把前30年欠下的住房账还上。
发挥“四个积极性”由此被提出，即发挥中央(政府)、地方(政府)、单位和个人的建房积极性。但是，只提高政府和企业的建房积极性并不能解决问题，如果个人不参与建房和购房，政府和企业也拿不出太多钱。
于是，各地方政府纷纷试点和探索新的建房思路。
譬如，1981年，西安试点由国家补贴将新房卖给个人。当时西安盖了几百套房子，均价150元/平方米，但只卖掉了1/3。我专门召集买房者开会讨论，问为什么房子卖不掉，当时参会的有个体户，也有专家教授，还有一些收入较高的群体。他们虽然认同这个做法，但是觉得房价太贵，大多数人承受不起。我们回来就写了报告，建议把房价从150元/平方米降到120元/平方米，结果余下的几百套房全卖光了。
我们进行了总结，认为虽然房子全卖完了，但试点也表明，在当时家庭收入普遍偏低的情况下，全款买房还是有难度的。这条路短时间在全国还很难走得通，还需要探索别的路径。
后来，1983年常州、四平等城市又开始探索“三三制”建房，即个人、政府、单位各出1/3购房款。这个思路比西安的让人人全款购房的方法更容易被普通人接受，也取得了一些成效，但由于种种原因，这一模式并没有在全国推广。
此外，我们还在烟台、蚌埠等试点过“提租补贴”，即通过补贴提高公房的租金实现以租金养房，但效果也不明显，没有推广。
住房制度改革不是闭门造车
NBD:中国的住房改革除了因地制宜的探索，有没有借鉴其他国家和地区的经验？
顾云昌：我们国家的改革是与开放紧密连接的，所以住房制度改革一开始就不是闭门造车，而是广泛研究和学习发达国家和地区的经验。
为了让更多领域的专业人士参与住房改革研究，我们1983年12月9日成立了中国住宅问题研究会，我是首任秘书长。这是一个由国家政府机构主导的学术研究机构，也就是现在的中国房地产研究会，当时许多著名经济学家都曾为住宅问题研究会献计献策。
改革开放以来，中国从事住房研究和建设的专家学者、政府官员都曾出国考查住房制度。我们曾专门研究过新加坡的住房公积金制度，也学习了英国的住房制度，还去我国香港地区考察过廉租房制度，去美国考察过住房贷款制度。我们后来的房改制度，或多或少都借鉴了上述这些国家和地区的经验。
当国人重新睁眼看世界的时候，很快就意识到，我们过去的住房制度在方向上和居者有其屋的目标有了偏差。而改革开放实际上是逐步从计划经济向市场经济转型，相应的住房制度改革也将顺应这个改革的大方向。以市场替代计划，提高家庭自有住房比例，这个共识到上世纪90年代以后逐渐形成。
NBD:能谈谈1998年房改的背景和思路吗？
顾云昌：1997年，中国经济增速低迷，时任国务院副总理朱镕基提出要加快住宅建设，把房地产作为国家新的经济增长点。
经过半年多筹备，1998年6月，国务院召开全国住房制度改革与住宅建设工作会议。7月初，《国务院关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》发布，正式提出将停止住房实物分配，逐步推行住房货币化分配，发展住房交易市场。以此为标志，实行近40年的福利分房制度开始退出历史，市场开始主导中国的住宅供给。
1998年是分水岭，之前市场的作用微乎其微，之后市场成为住房供应的绝对主力。尤其是从2000年开始，所有单位不再进行实物分房，人们想要房子，只能购买。于是，房地产企业如雨后春笋，住房供应量节节攀升。
当然，只把人们推向市场还不够，还要让人买得起房。所以，在房改制度推出不久，与之配套的购房贷款制度也随之推出。
然而，受传统观念束缚，普通百姓并没有踊跃贷款买房。为了改变人们的消费观念，房改初期，我经常在演讲中或文章里，推销贷款买房的新式消费观念。应该说，人们消费观念的改变和相应贷款制度的推出，也对房改起到了推波助澜的作用。
这一时期，各地政府也不遗余力地推销新建住房，甚至出台买房落户的新政策。例如，一向户籍管制严格的上海和天津，都颁布了蓝印户口制度。规定外埠户籍人士在本市购房，可以获得蓝印户口。
房改成果完全超出预期
NBD:您认为1998年的房改达到预期目标了吗？
顾云昌：回顾房改后10年的成果，可以说完全超出预期。
我记得1998年，经济学家李稻葵曾约我做个课题，预测房改政策对未来一段时期住房供给、信贷、宏观经济的影响。我们很快就完成了课题，写了论文。但后来看，我们当初所有的预期都太保守了。没有人想到房地产会发展成如此庞大的产业，会对国民经济产生如此重大的影响。
从数量上看，我们人均住房建筑面积已经从1978年的7平方米增长到了2018年的39平方米。从质量上讲，我们国家平均每户拥有1.08套住房，接近发达国家水平。
需要说明的是，成套住房也是改革开放以来才出现的，是住房质量提升的标志。另外，1985年我国城镇住房的私有率只有17%，而现在已经超过80%。也就是说，大多数城镇家庭都有了属于自己的住房。这也是我们之前始料不及的。
NBD:取得这些成就，是否意味着我们已经实现了住有所居的目标？
顾云昌：向这个目标的努力只有逗号，没有句号。
房改取得了很大的成就，当然也出现了一些问题。
房价增长过快就是一个比较突出的问题，这也是始料不及的。
尽管房改取得了很大成功，现在回过头看，仍有一些意想不到，比如我们原来认为比较容易的保障房分配，现在看来问题还不少。当时制度设计没有考虑得那么细，也没想到会遇到执行中的许许多多问题。现在看来，尽管我们的保障房盖了不少，但是精准度不够，而且当中还出现了寻租行为、违规行为。
当初我们的想法是，城市住房可以像新加坡那样来解决，就是以经济适用住房作为我们供应的主体，也就是相当于新加坡的组屋，中低收入家庭都能买得起经济适用住房，向低收入家庭提供公租房。经济适用住房的供应，是面向中低收入家庭的，但实际执行中出现了开着宝马去买经济适用住房的现象。一直到现在，我们还没有真正形成所谓的中低收入家庭概念。这个任务比较重，需要我们在今后的深化改革当中，认真地加以改进。
因此，党的十九大提出健全两大体系：一个是住房市场体系，一个是住房保障体系。过去我们比较重视商品房市场供给，但不重视租赁房供给，这方面还要加强。另外，供应体系还不够多元化，像个人集资建房、企业建房、社会慈善机构建房，都还缺位。我们的供应体系过于依靠开发商。接下来，我们要继续深化住房制度改革的各个方面，实现十九大提出的全体人民住有所居的历史使命。
