7月13日，2019·中经联盟年中盛典在国贸大酒店中国宴会厅举办。会议现场，全联房地产商会创会会长聂梅生女士发表主题演讲“2019——房地产的未来已来”。
聂梅生演讲内容如下：
今天我给大家主题是讲“房地产的未来已来”，为了这个演讲题目我准备了一段时间，这个思考是从去年四季度开始，到现在已经三个季度的，可能有很多不当之处，今天也是第一次面世，回去以后还要修改，因为今年夏季博鳌论坛7月26号，也是这个主题，希望能和大家互动，希望大家能把意见提给我，争取把“未来已来”这个事儿说得更明白一些。
2019年是不寻常的一年，历史将从今年被改写。当今世界正面临百年未有之大变局，大家是否最近感到迎面扑来，世界经济下行风险加大，主要经济体增速放慢，中国GDP增速定在6%，按照国际货币组织预计，美国会放缓到2.5%，欧元区1.7%等等；特朗普“美国优先”提法导致全球贸易战。已经和中国进行好几个季度了，美国霸权是在做最后的挣扎，多极化格局已经形成；由于前面这两件事情导致大国间战略军事竞争加剧，伊朗等地方战火情况在上升。
中国今年很特殊，是我们建国70年，尤其是北京有很多建国70年庆的变化；今年是数字化的5G元年，而且恰恰发生在中国；提升新增长动能，其实新增长的动能最后凝聚在高技术、服务业、消费升级三方面考虑。
一些传统的概念将被按“数字”两字重新定义。原来在“数字”两字上比较喜欢用“智慧”，现在这两个是一个意思，但用“数字”定义更准确一些。首先今年G20今年在大阪，最后发表不是关于贸易战、世界经济一极化、多极化，发表《大阪数字经济宣言》，“数字经济”就被定义下来了，美国、中国一些大国全部签字了，这是数字经济可以堂而皇之的面世。
“数字中国”是前两年习总书记提出来的，审时度势、精心净化超前布局力争主动实施国家大数据战略，加快建设数字中国。
回顾一下，从金本位到美国霸权用了一百多年，美国的互联网金融是最早出现的，它的2009年PayPal支持29种货币结算，但美国PayPal在中国变成了支付宝、微信支付，这个情况我们发展的比它更快，现在美国也不甘心，中国互联网金融发展这么快，大家都用手机去工作，去付款，数字货币2015年Facebook提出Libra，从2009年到2019年。中国互联网金融元年被认为是2013年，余额宝到现在已经发展到了5000多亿规模，用了短短六年时间，后面还会反转，也就是说数字货币会替代现在熟悉的余额宝，到底要用几年？很难说。我的意思是从一百年到几十年，然后到十年，到六年，这个事情发展很快，我们要有准备。数字化将引起全球政治、经济、社会和人民生活的巨大变化，大家要准备好。
房地产到底怎么办？
我认为，2019年房地产大势接近临界点。讲了好几年的长效机制，既然是长效，一定是量变到质变的过程，长效过程当中，内部是有联系的，最后有一个临界点要反转，我认为2019年或再往后的2020年是房地产临界点到来的时间。不变始终卡着，临界点就会来得很快，有以下几个方面：
1.房住不炒。可以对比最近两件事情变化很大，一开始房住不炒是解决中低收入问题，棚改以后造就三四线城市土地火热，然后开始形成挤压房库存。然后到老旧小区改造，这和棚改概念完全不一样，一个是补钱补到人头，一个是老旧小区改造，把老旧小区盘活以后，释放中低市场，完全是两个概念，4万亿也不少，不是补到人头去买房子，新增房地产，而是老旧小气改造。我们商会有城市更新分会，也在积极准备这件事情，所以释放租赁市场是中央大策。
2.银根。现在搞来搞去，反正资本层面收紧政策不放松保证经济转型，资金不能再流到房地产领域，必须从房地产领域导出来。这是中央不变的政策。
3.地根。一方面属于商品住宅压得很厉害，但一定会使土地财政没落，因为主要依靠的是商品房，大量释放土地资源，更新土地资源新兴。一方面是土地财政的没落，一方面是新的土地资源的新兴。
4.税收。我不想讲房地产税，实际上建立新的税制基础在于我们国家中等收入以上人群逐渐上升，而且在培育这部分上升，培育这部分上升，个税就是一个非常重要的问题。也就是说个人C端的权重要加大，所以税制必须改变。
如果以上4个长效机制不变的话，我们房地产的大势接近临界点。现在该怎么办？应该突破三大发展瓶颈，就可以让不懂产动起来。
1.投资转消费。
最近看了刘鹤的一些文章，他很早就在考虑这些问题。原来盯住国内生产总支GDP，一直在说这个事，然后是制造业指数，PMI变得非常重要，其实美国不怎么盯GDP，盯后面，消费指数CPI。美联储加息还是降息，主要盯着消费指数，这是一个进步，到底是生产、生产、生产，投资、投资、投资，还是重视制造业、重视消费指数，这实际上是投资转消费，大家对指数的一些概念，应该看什么。
最近国际上提出国民幸福指数GNH，最近国内有人找我说能不能做一个“美好生活指数”。从这个指数的变化可以看出来，一个国家要发展，中国从经济总量第二能够真正赶上发达国家，投资转消费肯定是必要的，中等收入以上层级还要大大增加。
2.增量转存量。
对于房地产业界来说这是最重要的，我们原来盯着销售额、销售量，排行也是按照这个来的，应该转存量资产的价值，把它发展盘活。
3.开发转服务。
开发商们肯定是开发，怎么能够跟服务业、跟服务联系起来，短期开发转长期持有运营服务，这里有一些金融概念，如果开发转服务的话，比如从开发贷、信托，一直到REITs，都是开发转服务的思路。当然我们可能比较接受开发转金融，其实金融业是服务业。
产业融合是经济发展的大趋势。
根据国家统计局数据计算：到2017年底，常住人口是8亿，城镇住宅住房总计接近300亿平方米，全国房地产总市值300万亿-400万亿，每年卖的房子大概是十几万亿，存量是300万亿-400万亿，盘活使用拉动内需消费将激发非常巨大的市场，而且这部分是我们造就的。
科技的融合。
12年一个迭代，连接36年。1995-2007年是PC机的时代，也就是机器+机器。最近联想的日子不好过，在1995-2007年这个时代是它的时代，当时是Windows和电子邮件等。
2007-2019年，是移动互联，就是人+人，不是机器+机器，在这个时代起来的就是微信、移动，刚才说面对面加群发红包，机器+机器不可能实现，所以是人+人的时代。但是这个时代也要翻篇，就是2019年-2031年的下一个12年，是物物互联，是场景+场景的时代，也就是说大数据、云计算、AI+IoT扑面而来。
楼市后规模时代应该是地产+数字化，建设有生命力的房子，这一点是大势。很难说我们现在就能预测到未来12年是什么样，不可能在机器+机器的时代预测到现在我们可以面对面建群发红包，所以现在不要去想特别有智慧、特别聪明，设计一个未来12年房地产是什么样子，别想这个事情，就认识到2019年是一个节点就可以了，跟上这个时代的脚步，就不会落后。
房地产增量转存量。
现在天量的社区物业从业人员1000万，2018年物业管理发布报告：全国房地产业物业管理营业收入6000亿。在我们小区平台上的互联网企业2017年业绩，以美团为例，基本在小区里跑挨家挨户送东西，他的食品部分是1000多亿，外延部分是5000亿。一个美团就相当于全国的物业。怎么形成这样一个收入呢？就是在存量资产上，在300万亿-400万亿存量资产上形成的。网上零售额占总销售额15%，我们在全国服务业当中只占1.4%，我们打造这样一个存量资产平台恰恰支持成长当中的互联网企业，包括顺丰、快递、在线旅游等等，所以我们是有机会的。
这种情况下，经过三个季度的策划，我们也找了一些在座很多企业，如当代等等，一起研究这个事情，也找了很多科技类企业，像腾讯、小米等等。为什么现在一些科技企业愿意和房地产企业联手？因为C端走到头了，已经有7亿用户，不太可能再发展，所以他们想2B2C。我们成立全联数字化社区峰会，这是一个开放的，大家都可以参加，这是一个全国性的数字化峰会。数字化社区是转换发展模式的重要抓手。
他们也联手中国铁塔全面推进房地产领域5G建设。在建小区和已建居民小区，我前天去中国铁塔跟他们签了一个战略合作协议，在我们这个范畴之内，全部进场免费，而且还有适当的扰民补贴等。这跟国家修高速公路一样，高速公路是国家修，上面跑的车，车上装的什么东西，是在座这些人的事了。
数字社区。
如果说数字化，一定找到一个出发点和抓手，这个出发点和抓手在什么地方？在大数据分析。5G第一支持的就是大数据，4G的下载速度和带宽要比5G小得多，5G情况下，大数据比它的量多多少。为什么这次全联数字社区峰会秘书长找的是大数据公司，他最积极，而且最享受5G，第一时间就能上去，数据量翻很多。现在讲5G带来什么？带来算法的改变，算法从数据来。所以这里可以看到，恩格尔系数突破了28.4%，已经破30%了，大家不为吃饭发愁的，下面的蓝海恰恰在居住，23.4%，居住是4600，我们盯住绿色是对的，美团顶住蓝色更对，它已经成功了，现在住排第二，所以这个数据给我们一个思路，到底应该盯着什么。
社区现在的情况到底是流量思维还是管理思维？在社区里有三大服务：社会服务、公共服务、生活服务。物业管理类是弊端，互联网类也是一个弊端，这两个弊端在争抢我们的社区。这两边最后的钱谁付，都是C端客户在付，所以细分客户就讲，我是不是要在手机当中再增加很多APP？已经多得掉渣了。这个事情到底对不对，我一直在拷问这个事情，还要加多少个APP在我们手机上？这些事情是很麻烦的，两边都在抢客户。
C端用户是数字社区的出发点和终极目标，目前在这里已经有10万亿的消费，以客户为中心、以人为本的顶层设计思路就是从大数据来分析，如果以C端为中心，首先把社区里面每个人的需求、每个家庭的需求搞清楚，我们有这个数据吗？按说我们物业管理公司应该有，但没有，倒是科技公司有很多社区的需求。所以应该从大数据分析社区需求在什么地方，应该物物相连，人物相连，人人相连，才能产生正确的算法和商业模式。
小区在里圈，甩出来一圈服务，再甩出来一圈商圈。严格来说，数字社区和数字小区不一样，数字小区是有边界、有门禁，数字社区是虚拟的，现在讲数字社区是虚+实，都要考虑。数字社区云平台必须虚+实。最后形成O/B/C平台，来解决这个事情。
方案和步骤。
第一，需要研发数字社区的方案。这个工作在二季度基本完成，在全国研发一些数字社区的方案。这个方案主要是在5G的基础设施支持下，改变了什么，带来产业升级在哪里，于是出来几个方案，还不错。
基于大数据思维的数字社区方案。
基于数字货币支撑的数字社区方案，因为数字社区里，大家都认为最后结算统肯定用token这类东西来结算，区块链可以在数字社区里起到结算作用，不是一个社区，是N多个社区结合的一个去中心化的加密货币的问题，他们处理的方案也处理的很好。
基于社区服务整合的数字社区方案。偏物业管理，偏服务。
有很多方案，目前数字社区方案处在征集阶段，在座都可以踊跃参加这个数字社区。
下一步应该怎么做？
首先建立开放型的互联互通的数字社区云平台，方案、平台开放，不能说一个小区、几个小区就这么一个平台，还保密。一个开放平台以后，所有数字社区根据不同特别往里面截插，产生数字社区试点，形成标准，最后发布。希望在5G支持下把这个事情做好。
