（记者侯润芳）在近日博智宏观论坛举行的例会上，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌在谈到当前房地产市场时表示，受多个因素影响，房地产市场进入到不景气的阶段。其中，一个因素是当前房地产市场的增量已见顶，进入了存量时代。
顾云昌指出，从1到3月份的房地产数据可以看出，房地产市场进入到不景气的阶段。那么，为何房地产市场会出现这样的状况？顾云昌认为，这是受多个因素的影响，包括：“三道红线”政策、自然资源部开始在几个城市试点集中供地、部分城市“增加限制”措施等。“这一系列的举措导致市场气氛一下子就不一样了。此外，除了这‘三箭齐发’，还叠加了四重影响房地产市场的因素：房地产的政策驱动、房地产的周期、国内的疫情、国际国内的大环境。”顾云昌说。
顾云昌还指出，当前房地产市场的增量已见顶，进入了存量时代，这也影响到了当前的房地产市场。那么，如何理解这一观点？
顾云昌从销售面积和房地产投资两个方面解释了增量见顶的观点。“从销售面积看，去年全国商品房销售面积是17.9亿平方米，销售额是18.2万亿元。我认为，以后销售面积要再超过2021年的可能性不大，这是一个天花板。当然房地产的价格还在涨，未来销售额可能会超过2021年。从投资方面看，2016年房地产投资是一个高潮，2016-2020年这5年当中平均每年的投资增幅是6.9%-9.9%。但是在2021年，这一数字为增长4.4%，2022年1-3月增长了0.7%，3月份大约下降了2.4%，也就是说，房地产投资变成负增长，除了个别年份以外，过去是没有出现过的。”顾云昌说。
顾云昌进而表示，判断市场饱和与否有一个指标叫“套户比”，即住宅套数和家庭户数的比例，国际上认为，平均每个家庭1.1套比较合理，超过1.1套就是供大于求，低于1套则是还不够。我国现在的情况大概是1:1.09套，所以从全国总量来看，我们也到了总量相对平衡的阶段，是比较合理的。但是，不同城市差别很大。有关数据显示，一线城市大概不到1:1.1套，只有1:0.9套，三四线城市大多是1:1.2套或1.3套。“可以从‘套户比’这一指标判断，房地产进入到了存量时代。”顾云昌说。
此外，顾云昌还补充，房地产的增量已见顶，新建商品房销售不可能再突破天花板，房地产销售总量的逐步下降可能成为事实。“不过，整个市场不只是由一手房来支撑，二手房的存量大大高于一手房的数量。总的来说，全国平均来看，新房交易量还是比二手房交易量多，但是在一线城市的情形则相反。”顾云昌说。
