2021年，共有396家房企宣布破产。房地产行业正在慢慢转型，高负债、高杠杆、高周转的模式难以为继，只有行稳才能致远。
01、房企纷纷开启“破产潮”，马太效应加剧？
据人民法院公告网显示，今年1月1日至12月30日，房企破产数量已经高达396家，平均每天就有1家房地产企业破产倒闭。
毫无疑问，房地产市场“暴涨”的局面已落幕，行业寒冬已至。在人民法院这张长达近30页的房地产破产名单中，可以看出今年破产的多数为三四线城市的中小房企，他们都存在规模较小、市场有限的问题，更容易受到政策的变动和市场降温的影响。资金吃紧、销售紧张再到债务问题的集中爆发，是所有出现问题的房企曾经历的相似的过程。
今年以来，泰禾集团、华夏幸福等大型房企纷纷被曝出债务危机。华夏幸福在12月21日公告中表示，新增67亿元逾期债务，累计逾期债务超1078亿。针对债务未能如期偿还，目前在河北省政府、廊坊市政府及专班指导下，正在推进《华夏幸福债务重组计划》有关事项的落地。
房地产行业开始重整洗牌，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金等优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。
正如融创中国董事长孙宏斌在11月6日发表观点中指出，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名能占到30%。
02、高杠杆模式难以为继，“稳“字当头才有未来
近两年来，楼市调控政策十分激烈。从今年开始执行的“三道红线“，要求房企剔除预售款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得超过100%，现金短债比要不得小于1倍。另外，房地产贷款集中管理制度正式生效，1月1日起，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。同时，学区房降温，部分地区开展房地产税改革试点工作，中央经济工作会议重申房住不炒等情况显示，房企受到严格的政策门槛管控，楼市降温明显。
在这些调控措施的作用下，部分过去盲目扩张、负债率高企的房企无法适应新的监管要求，从而产生了流动性危机、债务危机。
统计局数据显示，2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%，较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至36.6%和16.2%，较2020年末分别增加2.1个百分点和0.7个百分点（见下图）。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。
房地产开发企业各项到位资金占比。来源：国家统计局
12月25日，新华社专访住房和城乡建设部部长王蒙徽的报道中，我们也看出了关于房市的巨大信息量。王蒙徽表示，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。要保持调控政策连续性稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制；保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。所以，对于房地产企业来说，行稳才能致远。
03、重现曙光？剩下的房企会如何？
年末，降准+下调利率的“组合拳”，给了房地产市场很大希望。各地因城施策放宽限购或者出台救市政策，市场出现了明显的回暖迹象。另外，前段时间杭州第三次土拍刚刚结束，共35宗涉宅地块全部成交，成交总额超762亿元，其中24宗地块达到封顶价格，并首次启用了摇号方式，也增加了中小开发商拿地的成功率。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，中国房地产市场形势依然严峻。尽管杭州第三批集中供地的结果比较乐观，但这并不能代表全国的市场情况。市场下行时，预期转差，城市之间的分化会进一步加剧，但杭州仍然被普遍认为是最有潜力的城市之一。现在，还不能轻松地认定最大的风险已经过去。
在市场的大浪淘沙下，房企的优胜劣汰将会继续，不适应新发展环境的房企将会逐步退出。剩下的房企只有把握行业发展新趋势，注重财务稳健，不盲目多元化才能稳中求进。
经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来、只有20%的城市、只有20%的楼盘。”对于这个论点的正确与否，或许只有时间才是最好的答案。
