12月14日至15日，“拥抱大运营——中经联盟第11届年会”在北京召开。全联房地产商会创会会长聂梅生出席并发表《2019--中国房地产业的迭代》主题演讲。
房地产是不是风光不再了？聂梅生表示，通过这次的中央经济工作会议仍然可以看得出来，房地产仍然是中国经济的稳定器和压舱石，没有房地产的话，中国这个大盘可能就不稳了。
对于今年中国房地产业发生的变化，她表示，这是因为中国经济的要素和结构发生了变化。“不能关起门来老说房地产，也看看隔壁。”她认为，迎来挑战的不只是形成将近20多年的中国房地产行业，也有风靡了10年的互联网和互联网+，甚至全球经济都在经受挑战。
她提到，房地产搞增量卖房子仍然是主流，并且可持续。只不过持续的速度和盈利的方式跟原来不一样。因为任何一个国家只要是处在城市化的过程中，都会面临新增人口、老年人口迎来盖房子的，仍然是可持续的。
她表示，总体来看，当前我国房地产进入存量时代，但是不代表前海市场没有增量。从需求侧来说，经济结构的调整、变化趋势带来推动社会发展。结构性的趋势是什么？是人们要求更长的寿命，不断积累的财富和可持续的生活。从供给侧来说，当前社会进入后工业化时代，以信息革命为主，科技、共享经济、人工智能等高速发展，互联互通的世界或将成为供给侧改革的核心。
以下为文字实录：
非常高兴来参加今天上午的盛会。中经联盟的会我是基本上每年都来，而且在这里得到了很多的收益。所以在这里祝咱们今天的大会成功，同时祝大家上午好！
我今天讲到的主要题目为：2019——中国房地产业的迭代。
首先说一下房地产是不是风光不再了？我个人认为通过这次的中央经济工作会议仍然可以看得出来，它仍然是中国经济的稳定器和压舱石，如果没有这两件事，没有房地产的话，中国这个大盘可能就不稳了。
房地产实际上是形成将近20多年，最近10年我们的隔壁产业，他们是10年，风靡10年的互联网和互联网+，他们情况怎么样。咱们不能关起门来老说房地产，也看看隔壁。他们也迎来了挑战。中国经济的要素和结构发生变化，这个变化是什么？这个变化是挑战全球的经济。
20年来，房地产销售为主，每年的数据最关心的是销售额，销售量，卖卖卖，就是这样子。从2017年到2019年，增幅下降，商品房总销售额还是在增加，但是同比增速下降，销售面积大减。从2019年的1月份开始销售量就是负增长，实实在在比原来卖得少。到年底销售量最多与去年持平。我个人认为房地产行业步入理性回归，股市这两天变化很大，对比楼市和股市和PE-TTM的变化，房地产一直在股市的上面，2007年二者相差很大，但是到2017年以后，楼市是在股市下面。
还有房地产核心价值链的变化，房住不炒这件事情，不管怎么说大家有很多的诟病。什么是炒？增值是不是炒？不叫炒，房地产本身是资产，会增值，不是炒的。从2004年到2014年都在下降，中国居民其他的资产会上升，尤其是2020年以后可能金融资产会上升。进入了中等发达以后，居民资产的配置会发生变化，中国也不会永远就是一套房，就等于一家人的全部资产，而且你还要住。这里面也说明它核心价值链的变化，房子是用来住的，回归到基本的价值链的核心。
总的来说，房地产搞增量卖房子，仍然是主流，并且可持续。只不过持续的速度和盈利的方式跟原来不一样。为什么呢？任何一个国家只要是城市化的过程，新增人口等等，包括老年人口这些问题存在都是要盖房子的，仍然是可持续的。
但是租购并举是一个新业态，再加上关于城市更新当中的老旧小区改造，这些事情都会促成租购并举形成新业态，和可销售物业形成并举。
互联网可以说是房地产的隔壁产业，是非常强大的，12年一个迭代，从机器+机器，到现在人+人移动互联12年，到明年开始物物互联，场景+场景，大数据、人工智能、云计算和物联网。互联网面对的挑战，跟房地产差不多，2018年我国互联网规模是16万亿，基础部分是7万亿，和传统经济的融合，就是达到了9万亿。9万亿里面和房地产里面有关的不太多，占我国当年GDP的比重已经是18.25%，加上互联网+又达到了10.3%，这两个加在一起28.56%，就是说超过了25%，这样一个体量，已经超过了房地产对经济的贡献率。这就是为什么国家，习主席一直讲数字化
互联网的上半场，溢流量为主，房地产是销量为王，再一点两大产业在中国各占25%，这两大产业在中国占到50%在GDP的中比重。三大因素催生新经济，一个是人口红利的问题，消费结构升级，服务业比重。这三大因素就是中央经济会议背景的一些的调整，我认为和三大东西是有关系的。中国人口红利转变，从红利转变危机的节点是2020年，开始下降。原来是红利阶段，现在开始下去。不管你说房子，房子是卖给人住，城镇化还是以人口为基数的，互联网也是以人口为基数的。第二是人口老龄化，它卡在一个点上，都在2020年，2020年以后，房线急剧上升，拐点是在2018年以后人口老龄化持续上升，一方面人口的数量在减少，这是第一个变化。第二个变化家庭消费分布的变化，恩格尔系数是破30，猪肉涨价到29，猪肉不涨价到27，居住这部分不一定都是房地产，家居，建材，装修都在里面，这块占比还是比较大，大家买了房子花在房子里面的钱还是挺多的，其他没有了，其他加在一起和居住的是差不多。
再看一下城市的竞争力，2018年各地第三产业增加值占比，北京排第一，北京地产产业占81%，从国外的排行，中国经济最良性健康的是是北京，排第一，不是上海，上海是不到70%，广州是71%是这样的情况。再往下看东北，老工业根据地当中都非常困难，产能过剩，有两个城市可以，一个是大连，一个是长春，因为第三产业基本上占到一半，所以这两个城市在北京困难的东北地区是胜出。城市的排行，我们投资的重点，我们投什么？是不是和第三产业的增加值在各个地方的总值是有关系的。房地产总的进入存量时代，但是不代表前海市场没有增量，它还是有增量。经济结构变了，从需求侧来说，变化趋势的逻辑带来推动社会发展，结构性的趋势，第一人们要求更长的寿命，不断积累的财富和可持续的生活。从供给侧来考虑，进入后工业化时代，以信息革命为主。科技，共享经济，人工智能等高速发展，互联互通的世界或将成为供给侧改革的核心。
最后回到邓小平同志给我们说的发展是硬道理，科技是第一生产力，这个时代已经到来了。谢谢大家。
